Kontakta säljarna via kontaktformuläret. Be om all information du vill ha. De kommer verkligen att tillfredsställa dina önskemål. Boka visningar nu. Kom och se några hus och omgivningar.

Nu kommer den roligaste och mest spännande delen av sökandet – att åka ned till och titta på plats! Många passar på att ta en veckas semester i solen, för visningar, betänketid och eventuella förhandlingar. De allra flesta som åker ned fattar faktiskt sitt beslut på plats. Om man återvänder hem för att fundera på saken, säger våra erfarenheter att vardagen ofta kommer mellan och köpet rinner ut i sanden.

Bostäderna säljs i befintligt skick i Italien.
Så om du behöver ännu mer information om fastigheten kan du även utse en teknisk/administrativ konsultation av arkitekt, ingenjör eller lantmätare om en fastighetsbesiktning

Nu när du är redo behöver du för att köpa ditt nya hem i Italien:

a) pass
b) Italiensk skattekod (Codice Fiscale)

För att köpa ett hus i Italien behöver du ett italienskt skatteregistreringsnummer: skattekod (Codice Fiscale). Du behöver också detta för aktivering av alla verktyg (vatten, el, gas, avfall, internet etc).
För att få detta nummer kan du helt enkelt anlita den italienska notarie som kommer att göra köpekontrakt, eller så kan du kontakta den svenska diplomatiska beskickningen  eller gå till närmaste kontor för den italienska skatteverket.

Kom överens om betalningssätt i förväg med säljaren. Du har två möjligheter. Du kan betala med en omedelbar banktransaktion eller med kassacheck (Assegno Circolare) utfärdad av en italiensk bank. I det senare fallet behöver du öppna ett bankkonto i en italiensk bank.

Om du kontaktade en fastighetsmäklare för att köpa din bostad måste du lämna ett köperbjudande. Detta är vanligtvis en förtryckt mall på fastighetsbolagets brevpapper. Köperbiudande är ett officiellt skriftligt erbjudande tillsammans med en handpenning av köpeskillingen som symboliserar ditt seriösa intresse.

Köperbjudande är ett avtal mellan en potentiell köpare och säljaren, med vilken den förstnämnde uttrycker sin vilja att köpa fastigheten till ett givet pris och till ett visst datum.
Fastighetsmäklaren kommer att lämna ditt bud till säljaren som kan acceptera eller avslå. Om det avvisas av säljaren kommer handpenning att återbetalas till dig.

Om ditt bud accepteras kommer säljaren att ta ut handpenningen. När säljaren väl har skrivit under och accepterar det erbjudna priset betyder det att han går med på att inte sälja fastigheten till någon annan förrän ett visst datum.

Köperbjudande, undertecknat av parterna, är redan ett juridiskt bindande förhållande mellan parterna.
Efter att ha undertecknat Köperbjudande kommer Compromesso eller Rogito att undertecknas.

Om du däremot köper från en privat ägare kan du omedelbart bestämma Compromesso eller Rogito.

Nu kan du bestämma med säljaren om du vill göra det Preliminärt  Försäljningsavtal (Compromesso) eller om du omedelbart vill gå vidare med det slutliga Köpekontrakt (Rogito)

Compromesso förbinder säljaren och köparen att slutföra överlåtelsen av äganderätten till en fastighet, genom att utarbeta ett framtida slutgiltigt kontrakt (Rogito).

Compromesso överlåter aldrig äganderätten till fastigheten utan är ett juridiskt bindande dokument.

Vanligtvis i Italien Compromesso behovs för att ge köparen tid. Till exempel: köparen behöver tid för att få pengar utlånade från banken.

Vid undertecknandet av Compromesso måste köparen betala säljaren en deposition, kallad "caparra confirmatoria" på det slutliga försäljningspriset. Det motsvarar vanligtvis 10 % av köpeskillingen.

När köparen och säljaren väl har undertecknat Compromesso kan ingen dra sig ur. Vidare fastställer Compromesso villkoren för det Köpekontrakt (Rogito).

I händelse av överträdelse av Compromesso ger den relevanta lagstiftningen konsekvenser ur ekonomisk synvinkel.

Compromesso måste upprättas skriftligen enligt italiensk lag. Detta dokument ska vara undertecknad av säljaren och köparen; för det fall att den ena eller båda parterna är i samfällighetsgods ska även respektive makars namnteckning anbringas.

Så vad är innehållet som inte kan saknas i Compromesso?

– säljarens och köparens personuppgifter.
– äganderätten till huset
– säljarens och köparens vilja att slutföra förhandlingen;
– det datum då det Köpekontrakt (Rogito) kommer att fastställas.
– det överenskomna priset för försäljningen.
– betalningsmetoderna
– den detaljerade beskrivningen av fastigheten:
Adress och egenskaper för fastigheten kommer inte att saknas, såsom antal rum och typ av bostad. 
Matrikelundersökningarna, lokalplanen, byggloven (nödvändiga för fastigheter som är byggda efter 1967) och APE, energiintyget kommer också att bifogas kontrakt;

Slutligen måste du veta att i händelse av bristande uppfyllelse är de som inte har följt villkoren i kontraktet skyldiga att kompensera den andra parten.

Det finns 2 typer av Compromesso:

1. Compromesso som Privat Dokument
Compromesso upprättas och undertecknas privat av parterna.
I det här fallet kan parterna också utse en Notarie för att verifiera sina underskrifter. Men det är inte obligatoriskt. I detta fall kommer parterna att självständigt registrera Compromesso.

2. Compromesso som Offentlig Dokument
Compromesso upprättas av Notarien och undertecknas av parterna i närvaro av Notarien. I det här fallet kommer Notarien att registrera Compromesso.

Notarien väljs alltid av köparen i Italien.

Du kan också ge Notarien i uppdrag att utföra tekniska/administrativa kontroller av fastigheten.
Notarien kommer till exempel att verifiera: förekomsten av eventuella skulder, inteckningar, defekter på fastigheten,  regelbundenhet i fastighets- och stadsplanering,
fastighetens äganderätt och ursprung. 
I Italien måste dessa kontroller utföras under de tjugo år som föregår

Efter att ha undertecknat Compromesso tar det vanligtvis 30/90 dagar att underteckna den slutgiltiga Köpakontraktet (Rogito)

Detta är det sista steget för att slutföra köpet. Med Rogito övergår äganderätten till den köpta fastigheten.
Det definitiva Köpekontraktet (Rogito) fastställs med Notarien (vald av köparen), som har verifierat och förberett alla nödvändiga dokument i förväg.

De viktigaste kontrollerna som notarien bör utföra är:
förekomsten av eventuella skulder, inteckningar, defekter på fastigheten,  regelbundenhet i fastighets- och stadsplanering,
fastighetens äganderätt och ursprung. 
I Italien måste dessa kontroller utföras under de tjugo år som föregår

Vad är det väsentliga innehållet i den slutgiltiga Köpekontraktet?

Om du redan har gjort Compromesso kommer Rogito att rapportera hela innehållet i Compromesso.

Om du å andra sidan inte har gjort Compromesso måste Rogito innehålla minst:

– säljarens och köparens personuppgifter.
– äganderätten till huset
– det överenskomna priset för försäljningen.
– betalningsmetoderna

– den detaljerade beskrivningen av fastigheten:
fastighetens adress och egenskaper kommer inte att saknas, såsom antal rum och typ av bostad, matrikelundersökningarna, lokalplanen, byggloven (nödvändiga för fastigheter som är byggda efter 1967) och APE energiintyget.

Den dag som utsetts för Rogito kommer säljaren och köparen att gå till notariens kontor.
Här kommer Notarien att läsa Köpekontrakt, som sedan undertecknas av köparen, säljaren och Notarien.
Du kan också företrädas av en betrodd person efter att ha skrivit på en notariefullmakt.
Vid samäganderätt ska Rogito undertecknas av samtliga delägare, eller av deras ombud som har fått en notariefullmakt.

Efter undertecknandet kommer det Köpekontrakt att registreras i det italienska fastighetsregistret – Conservatoria dei Registri Immobiliari, och i det italienska landkontoret – Catasto.

Du får en bestyrkt kopia av kontraktet och de bifogade dokumenten efter att kontraktet är registrerad. Det ursprungliga Köpekontraktet förvaras av Notarien.

Nu betalar du resterande del av den överenskomna köpeskillingen, enligt de avtal som tidigare gjorts med säljaren.

Kostnaderna för Köpekontraktet står köparen för.

Du kan betala med en kassacheck (Assegno Circolare) utfärdad av en italiensk bank eller med en omedelbar banktransaktion.

Grattis! Du är nu den nya ägaren med omedelbar tillgång till fastigheten. Notarien ger dig nycklarna till ditt nya hem!
Drikka nu ett gott italienskt vin!

Hur mycket kostar det?

I Italien betalas fastighetsbyråprovisionen av både köparen och säljaren. Detta är inte delat.
Provisionen varierar vanligtvis mellan 2% och 4% + moms (22%) av köpeskillingen. Detta kan bero på både stad och fastighetsbyrå som väljs.

När betalar jag?
Fastighetsbyrån får betalt vid ingåendet av affären, enligt artikel 1755 italienska civillagen.

Notarien är en offentlig tjänsteman som skyddar efterlevnaden av lagen både köparen och säljaren. Notarien väljs av köparen.
Notariens kostnader betalas av köparen.
Du kan hitta en notarie på den institutionella webbplatsen Notariato.it. Anger staden där du vill köpa ett hus och be om offerter.
Det är mycket svårt att säga hur mycket en notarieavgift uppgår till. Avgiften kan också variera mycket från stad till stad och även inom samma stad. Så det är bättre att be om offerter från flera notarier

Den första utgiften som ska åtgärdas är registreringsskatten. Den beräknas på köpeskillingen för fastigheten, därför är den rörlig. Du betalar 0,50 % på den deposition du betalat.

Transkriptionsskatten: den nuvarande kostnaden är lika med 200 €;
Transkriptionsavgifterna: lika med 35 €.

Compromesso ska alltid registreras på ett skattekontor; den angivna tidsfristen är 20 dagar.

Compromesso måste tryckas i tre exemplar; Originalet måste vara undertecknat och validerat med en skattestämpel på 16 euro för varje enskild kopia av dokumentet.

Compromesso inkluderar:

en bestyrkt kopia av APE, med en skattestämpel på 16 €.

kartor och matrikelundersökningar, var och en med en skattestämpel på 2 €.

en kopia av F23: betalningsbevis på postkontoret eller banken.

Blankett nummer 69: för att registrera Compromesso

Utöver notariens arvode måste de som köper ett hus i Italien också betala skatt för registrering.

I Italien beräknas dessa skatter på husets fastighetsinkomst (Rendita Catastale/Cadastral Income), multiplicerat med 126. Detta värde är betydligt lägre än det kommersiella värdet.

Fastighetsinkomsten (Rendita Catastale/Cadastral Income) 

är en parameter som fastställts av den italienska skattemyndigheten. Fastighetsinkomsten varierar från kommun till kommun och beror även på typ av hus (lägenhet, villa, ny byggnad, gammal byggnad etc).

Så om du köper en fastighet för bostadsbruk som inte är den första bostaden, är köpekontrakt belagt med följande skatter, oavsett om säljaren är en privatperson eller ett byggföretag som säljer efter 5 år från datumet för slutförandet av verken:

– ej moms;
– registreringsskatt på 9 %;
– inteckningsskatt på 50 euro;
– fastighetsskatt på 50 euro.

Till exempel, om du köper ett hus för 100 000,00 €, med en fastighetsinkomst på 300,00 €, betalar du registreringsskatten enligt följande:

euro 300 x 126 = 37,800.00

37.800.00 x 0.09 = 3,402.00

Så du betalar:

– registreringsskatt = € 3,402.00

– inteckningsskatt på 50 euro; 

– fastighetsskatt på 50 euro. 

Om du inte redan har andra hus i Italien, kan du också köpa med första hem-rabattformeln. I det här fallet är skatterna lägre:

- ej moms

– registreringsskatt på 2 %; (med första hemrabatten betalar du endast 2% och inte 9%). Skatten beräknas på fastighetsinkomsten (multiplicerat med 115,5 och inte på köpeskillingen);

– inteckningsskatt på 50 euro; 

– fastighetsskatt på 50 euro. 

Så om du köper samma hus för € 100 000,00 som första huset i Italien, betalar du:

euro 300 x 115.5 = 34,650.00

34.650.00 x 0.02 = 693.00

Så du betalar:

– registreringsskatt = € 693.00

– inteckningsskatt på 50 euro; 

– fastighetsskatt på 50 euro. 

Tänk på att om du köper som första bostad måste du flytta din bostad hit inom 18 månader.

Observera att alla skattelistan ovan är giltiga som en allmän regel. Vi rekommenderar dock starkt att verifiera med Notarius publicus

Momspliktigt köp (mervärdesskatt). I fallet med:
A) säljaren är en byggmästare eller omstruktureringsföretag som säljer inom 5 år från slutförandet av arbetet
B) säljaren är en byggmästare eller omstruktureringsföretag som säljer efter 5 år från slutförandet av arbetet och väljer att ta ut moms på försäljningen:

– Moms (tillämplig på köpeskillingen som avtalats och anges i kontraktet av parterna):
• 4 % för primärbostad;  

• 10 % för andra hem;  

• 22 % för lyxhus.

– Registreringsskatt : € 200  (fast taxa)

– Inteckningsskatt: € 200 (fast taxa) 

– Fastighetsskatt: € 200 (fast taxa) 

– Avgifter: € 230 (fast pris) 

– Inteckningsavgift: € 35 (fast pris) 

– Fastighetsavgift: € 55 (fast pris)

Observera att alla skattelistan ovan är giltiga som en allmän regel. Vi rekommenderar dock starkt att verifiera med Notarius publicus

De huvudsakliga kostnaderna för att underhålla en fastighet i Italien är: IMU och Tari.

1. IMU – Kommunskatt
Om din fastighet i Italien är din huvudsakliga bostad och du bor här i mer än 6 månader på ett år behöver du inte betala denna skatt.
Om huset är kategoriserat som lyx ska du betala det ändå, oavsett om det är din huvudsakliga bostad.
Så även om fastigheten i Italien är ditt andra hus, bör du betala denna skatt.
Det beräknas med denna formel:

Fastighetsinkomst (Rendita Catastale/Cadastral Income) + 5 procent x fastighetskoefficient

2. TARI
Detta är skatten för sophämtningen. Den ska bara betalas en gång om året och den inkluderar en fast avgift baserad på husets kvadratmeter och antalet personer som bor på den platsen.
För denna skatt får du ett brev direkt till din husadress.

Dessa skatter kan variera från stad till stad, från fall till fall och beroende på olika situationer.

Så vi rekommenderar köparen att kontrollera den exakta taxan som tillämpas av varje kommun på var och en av dessa skatter.

Dessa är el, vatten, gas för uppvärmning, telefon, fiber etc. Vanligtvis betalar du en fast avgift var och varannan månad plus förbrukning

Om du köper en fastighet som ingår i en bostadsrätt betalar du även bostadsrättskostnader. Vanligtvis kan du veta dessa kostnader på fastighetsannonserna.